1. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại Điều 19
khoản 3 Luật nhà ở năm 2014 thì được xác định là "nhà ở đang trong quá
trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng". Định nghĩa này
cũng tương tự với khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014. Mặc dù khá ngắn gọn, đây
là dạng nhà ở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành và đang trong
quá trình đầu tư xây dựng ở bất kỳ giai đoạn nào.
2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và những rủi ro
tiềm ẩn.
2.1. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai là việc mua bán mà tại thời điểm ký kết hợp đồng, nhà ở đang
trong quá trình xây dựng và chưa được niệm thu và đưa vào sử dụng.
Có thể nói, kinh doanh
BĐS hình thành trong tương lai là được coi là "quyền" của chủ đầu tư
dự án BĐS. Theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS năm 2014 thì :"Chủ
đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình
xây dựng hình thành trong tương lai". Như vậy có thể xem mua bán nhà ở
hình thành trong tương lai là một hình
thức kinh doanh của chủ đầu
tư dự án nhà ở.
So với hình thức kinh
doanh nhà ở có sẵn, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều ưu
điểm:
Thứ nhất, vừa là hình thức kinh
doanh và vừa là hình thức huy động vốn bởi hàng hóa mà họ bán chưa có trên thực
tế và số tiền ứng trước từ khách hàng sẽ được phát triển trên
chính bất động sản trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Hình thức này vô cùng
tối ưu thay vì huy động vốn từ tổ chức tín dụng và trả lãi thì đối với hình
thức ứng tiền trước từ khách hàng thì DN không phải trả lãi.
Thứ hai,về phía người mua, việc
mua nhà hình thành trong tương lai sẽ giúp họ giảm bớt áp lực về tài chính vì
họ được thanh toán nhiều lần theo tiến độ của dự án và giá cả bất động sản.
2.2. Những rủi ro từ việc mua nhà hình thành trong tương lai.
Thứ nhất, mất tiền nhưng không nhận được nhà. Đây là rủi ro lớn nhất
đối với những người mua nhà hình thành trong tương lai. Kiểu mua nhà trên giấy,
có thể không hình thành. Ngoài ra những lý do bất khả kháng (khủng hoảng kinh
tế, thiên tai,...). Thực tế đã có không ít chủ đầu tư ôm tiền của khách hàng bỏ
trốn mà không thực hiện dự án hoặc lừa đảo và bán một căn cho nhiều người khác
nhau. Còn có những trường hợp, chủ đầu tư có vi phạm pháp luật trong quá trình
thực hiện dự án (xây dựng không đúng với giấy phép) thì khách hàng cũng không
thể nhận được nhà dù đã trả tiền. Hậu quả là nhiều khách hàng mất tiền lớn tích
góp trong một khoảng thời gian dài hoặc phải gánh khoản nợ từ ngân hàng.
Thứ hai, không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận. Đây là tình trạng phổ biến đối với những dự án BĐS có thực hiện
dự án bán nhà hình thành trong tương lai. Việc chậm bàn giao cho khách hàng
theo tiến độ cam kết có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân.
- Thiếu vốn và
không huy động đủ vốn để thực hiện dự án là nguyên nhân chính.
- Không ít những
trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự
án cùng một lúc hoặc sử dụng cho mục đích cá nhân.
- Trường hợp bàn giao nhà
ở cho khách hàng bị tráo đổi nguyên vật liệu nội thất và không có những tiện
ích trong căn nhà như quảng cáo của chủ đầu tư trước đó. Đây là một loại vi
phạm về chất lượng BĐS mà khách hàng rất khó yêu cầu chủ đầu tư bồi thường
thiệt hại cho mình.
Thứ ba, không được làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong
thời hạn quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ý nghĩa rất lớn đối với
khách hàng mua nhà vì nó được xem như là chứng thư pháp lý xác định quyền sở
hữu nhà ở của họ. Có GCN quyền sở hữu nhà ở cũng là một trong điều kiện quan
trọng để thực hiện quyền ( chiếm hữu, sử dụng) đối với nhà ở của mình.
Theo quy định Luật nhà ở
năm 2014 thì:"Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người
mua hoặc kể từ thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải
làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, người thuê mua
tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận" (khoản 7, Điều 26).
Tuy nhiên, nhiều trường
hợp người mua nhà ở thương mại đã nhận nhà ở nhiều năm nhưng vẫn không nhận
được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Nguyên nhân chính có thể do chủ đầu tư
chờ đợt bán hết rồi mới làm giấy chứng nhận cho thuận tiện; cũng có thể xuất
phát từ nguyên nhân chủ đầu tư vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở (
như xây dựng vượt phép, không đúng giấy phép...) mà chưa hành động khắc phục
theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không thể thực hiện thủ tục
hoàn công để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Bài viết dựa trên Tạp chí khoa học pháp lý Số 100/2016
