Đầu tiên, khi mua bán nhà ở, chung cư thuộc diện quản lý
của nhà nước người ta gọi đó là "Hợp đồng xanh". Hiện nay tình trạng
bán nhà ở, chung cư thuộc diện quản lý của nhà nước diễn ra rất phổ biến, những
rủi ro pháp lý về vấn đề giao dịch nhà ở thường là họ không nắm quy định pháp
luật hoặc cố tình tránh né pháp luật bằng hợp đồng viết giấy tay, không có công
chứng hay chứng thực.
Có một ví dụ như sau:
Ông A là một công chức nhà nước, năm 2001 được thuê
nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước,
Đến năm 2007, A lập giấy tay chuyển nhượng lại quyền thuê
nhà đối với căn nhà thuộc sở hữu của nhà nước cho B.
Đến năm 2010, B lại thỏa thuận mua bán căn nhà giá trị 500
triệu đồng cho C. C đã trả 400 triệu, còn 100 triệu khi hoàn thành giấy tờ sẽ
trả nốt. Tuy nhiên, C nhiều lần yêu cầu B hợp thức hóa chuyển quyền thuê nhà ở
thuộc sở hữu của nhà nước, thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở.
Theo quy định tại điều 30 của nghị định 34/2013/NĐ-CP
có quy định về hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước:
"Điều 30. Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện
thông qua hợp đồng mua bán nhà ở ký kết giữa cơ quan quản lý nhà ở với người
mua nhà".
Căn cứ vào quy định trên thì hợp đồng mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước phải thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở ký kết giữa ban
quản lý nhà ở với người mua nhà. Tuy nhiên hợp đồng này của anh đã ký kết là
hợp đồng thuê nhà đã hơn 10 năm hay dưới 10 năm vì theo quy định tại khoản 2
điều 20 Nghị định 34/2013/NĐ-CP quy định về quyền và nghĩa vụ của bên thuê,
thuê mua nhà ở xã hội như sau :
"2. Quyền của bên thuê mua nhà ở:
c) Được phép thực hiện các giao dịch về nhà ở sau khi đã
thanh toán hết tiền thuê mua cho bên cho thuê mua theo hợp đồng đã ký kết và đã
được cấp Giấy chứng nhận, nhưng phải bảo đảm thời gian thuê mua tối thiểu là 10
năm, kể từ thời điểm ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp người
thuê mua nhà ở chưa đủ thời hạn 10 năm mà có nhu cầu bán thì chỉ được bán lại
cho Nhà nước, giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng loại tại thời
điểm bán";
Căn cứ vào quy định này thì nếu như nhà anh A thuê 10 năm
và anh đã trả hết tiền thi căn nhà trên sẽ thuộc quyền sở hữu của anh. Số tiền
anh phải tiền tháng là số tiền liên quan đến chi phí bảo trì cho căn nhà của
anh.
Theo quy định này thì anh A, sẽ được quyền bán nhà cho
người khác nếu đã thuê nhà trên 10 năm và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử
hữu đối với căn nhà. Còn nếu như chưa đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại
điểm c khoản 2 điều 20 nghị định 34/2013/NĐ-CP thì anh có như cầu bán thì chỉ
được bán lại cho nhà nước và giá bán không cao hơn mức giá nhà ở xã hội cùng
loại vào thời điểm bán.
