Như bài trước đã phân tích, việc mua nhà hình thành trong
tương lai luôn tìm ẩn những rủi ro. Cần phải có những biện pháp đề phòng, ngăn
chặn thiệt hại khi chủ đầu tư không giao nhà cho khách hàng hoặc giao nhà không
đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng. Luật KDBĐS năm 2014 quy định: biện
pháp bảo lãnh ngân hàng; biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng thông
qua quy định về "thanh toán" trong mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai; biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước thông qua nghĩa vụ
của chủ đầu tư "sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng".
1. Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng.
Bảo lãnh là một biện pháp bảo đảm được quy định tại điều 335 đến điều 343 Bộ Luật
dân sự 2015.
Như vậy trong trường hợp này, bên bảo lãnh là Ngân Hàng
(Ngân hàng thương mại), bên được bảo lãnh là DN KDBĐS, đối tượng bảo lãnh là
tài sản nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy Ngân hàng sẽ thực hiện nghĩa
vụ thay cho bên có nghĩa vụ (DN), nếu khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ(DN) không
thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đối với khách hàng hoặc
các bên có thỏa thuận về phạm vi bảo lãnh.
Theo Điều 56 Luật
KDBĐS năm 2014 quy định:
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng
lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi
chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng
thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình
thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên
thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định
tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm
gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng
mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn
giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở
theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có
trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng
theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật
về bảo lãnh.
Trên cơ sở này, tại Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN sửa đổi bổ sung tại
Thông tư số 13/2017/TT-NHNN hướng dẫn cụ thể về "Bảo lãnh trong
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" với nội dung như sau:
“Điều 12. Quy định
về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bảo lãnh trong
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà
ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương
mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực
hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở
đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại
hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác
theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận
nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
2. Công bố danh
sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành
trong tương lai:
a) Ngân hàng
thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
là ngân hàng thương mại:
(i) Trong Giấy
phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành
lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo
lãnh ngân hàng;
(ii) Không bị cấm
thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm
soát đặc biệt.
b) Ngân hàng Nhà
nước công bố công khai danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện
bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong từng thời kỳ trên trang thông
tin điện tử của Ngân hàng Nhà nước. Ngân hàng thương mại không còn đáp ứng quy
định tại điểm a khoản 2 Điều này bị loại khỏi danh sách vẫn phải tiếp tục thực
hiện các thỏa thuận, cam kết đã ký về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt.
3. Ngân hàng
thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:
a) Chủ đầu tư có
đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng
thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
b) Dự án của chủ
đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai
được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
4. Trình tự thực
hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai:
a) Căn cứ đề nghị
của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm
định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
b) Ngân hàng
thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai
theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:
(i) Hợp đồng bảo
lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp
bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp
với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;
(ii) Số tiền bảo
lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền
chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật
kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn
lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn
giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
(iii) Thỏa thuận
cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh
cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.
c) Ngân hàng
thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
(i) Trong vòng 10
ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định
nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền
khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không
bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp
đồng mua, thuê mua nhà ở;
(ii) Trong thời
hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân
hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh
để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
(iii) Cam kết bảo
lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản
12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;
(iv) Thời hạn hiệu
lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm
ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp
đồng mua, thuê mua nhà ở.
5. Xác định số dư
bảo lãnh:
a) Số dư bảo lãnh
đối với chủ đầu tư là tổng số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước của các bên mua
theo tiến độ đã thỏa thuận trước khi nhà ở được bàn giao và giảm dần khi nghĩa
vụ bảo lãnh đối với bên mua chấm dứt theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.
Thời điểm ghi nhận số dư bảo lãnh đối với chủ đầu tư là thời điểm chủ đầu tư
thông báo với ngân hàng thương mại số tiền đã nhận ứng trước của các bên mua
quy định tại điểm b khoản này;
b) Ngân hàng
thương mại và chủ đầu tư thỏa thuận về thời gian thông báo số tiền đã nhận ứng
trước của các bên mua nhưng tối thiểu phải thông báo một lần vào ngày cuối cùng
hàng tháng để làm cơ sở xác định số dư bảo lãnh. Chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm
trước pháp luật về việc thông báo chính xác số tiền đã nhận ứng trước của các
bên mua theo đúng thời gian thỏa thuận cho ngân hàng thương mại.
6. Ngoài các quy
định tại Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong
tương lai thực hiện theo quy định tương ứng tại Thông tư này”.
Có thể thấy, nội dung bảo lãnh mà ngân hàng thương mại thực
hiện cho chủ đầu tư là nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng mua nhà. (
hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng
mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết" nếu bên mua, bên
thuê "có yêu cầu".
2. Biện pháp quản lý của Nhà nước.
Theo quy định tại
khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 thì:
"2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15
ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách
nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho
thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do."
Trên cơ sở này,
tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì: " Trường hợp ký
hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền
trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69
của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản.
Chủ đầu tư phải có
văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ
điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 55 của Luật
Kinh doanh bất động sản; trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế
chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng
minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và
bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở
đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua
thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây
dựng.
Trong thời hạn 15
ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm
tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng
phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu
tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý
do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này
mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán,
cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở
hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê
mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không
có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận
được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.
Trường hợp sau khi
Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua
nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì
việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ
điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm
này;".
3. Biện pháp kiểm soát thanh toán và sử
dụng tiền ứng trước.
Theo Điều
57 Luật KDBĐS năm 2014, việc mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong
tương lai được quy định như sau:
"1. Việc
thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được
thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp
theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70%
giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;
trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên
mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được
thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải
sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kế".
Biện pháp này có thể thay thế biện pháp bảo lãnh nếu như
buộc chủ đầu tư chuyển toàn bộ số tiền ứng
trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền này chỉ được giải
ngân theo đúng tiến độ thi công của dự án của chủ đầu tư.
